采用中资产包租模式的长租公寓机构数量已显著收缩。回溯我国住房租赁行业发展 初期,该模式之所以能成为主流经营方式,核心在于市场上行期的环境适配性——当租 赁需求旺盛、租金稳步上涨时,模式的收益空间可覆盖成本压力,扩张逻辑具备可行性。 然而, 这一模式的固有弊端, 在市场周期转向下行时被持续放大, 最终导致风险集中爆 发。其核心症结在于租金“刚性兑付” 的特性。
当前住房租赁市场正处于明确的下行阶段,这一环境恰好击中了中资产包租模式的 核心痛点, 也成为该模式下机构数量显著收缩的直接诱因。
在市场下行期,租赁需求疲软、租金涨幅停滞甚至回落, 而中资产包租模式的 “刚 性兑付” 特性并未因市场变化而松动: 机构仍需按原合同约定, 向业主支付固定租金 ——这部分成本占比超 50% 的刚性支出, 在出租端收益下滑时, 直接将利润空间进一 步挤压, 甚至陷入“收租成本高于出租赁金”的倒挂困境; 同时, 前期装修、运营的高 投入尚未回本, 叠加空置率因需求不足而攀升, 机构现金流承压急剧加剧, 原本就脆弱 的资金链极易断裂。
对业主而言, 下行期也让“刚性兑付”的隐性风险彻底暴露。市场上行时, 业主能 稳定获得保底租金,风险被掩盖;但当下行期机构出租受阻、现金流告急,“高收低出”的窟窿难以填补, “长租短付”的操作便可能成为机构转嫁风险的选择, 最终极易触发 “暴雷”, 导致业主租金无法兑现, 权益受损从潜在风险变为现实问题。
更关键的是, 下行期彻底打破了中资产模式 “规模扩张即收益增长” 的逻辑: 此 前部分机构为抢占市场盲目收房, 而当下出租能力不足的问题集中爆发, 大量空置房源 不仅无法产生收益,反而持续消耗机构的租金成本与运营成本,形成 “收房越多、亏损 越重” 的恶性循环, 最终让机构难以抵御市场下行压力, 只能选择收缩甚至退出市场。
随着中资产包租模式频繁爆雷,轻资产托管模式和重资产自持模式的市场占比逐步提升, 其中轻资产托管模式更是逐步取代中资产包租模式, 成为当前市场的主流选择, 目前在头部企业中占比已超七成。集中式租赁住房以及大型住房租赁社区多采用的是重 资产自持的模式, 这些项目主要包括以集体土地建设用地建设、城中村改造、租赁住房 用地新建、产业园区配建以及企事业单位自建的租赁住房。分散式民宅多采用的是轻资 产托管模式, 轻资产托管模式是指业主委托专业租赁机构面向租客提供租赁服务, 房屋 租赁收益归业主所有, 专业租赁机构则通过提供服务获取收益。在这种模式下, 专业租 赁机构受产权人 (出租人) 委托代理房屋租赁事宜, 业主仍保留房屋的租赁决策权。
以作为轻资产托管模式典型案例的贝壳省心租来看, 其核心经营特点可概括为: 以 “不赚租金差价、依靠服务提效盈利”重构租赁关系, 保障业主收益稳定和租客体验透 明; 依赖贝壳已有的线下人店网络与平台流量, 实现房源规模化获取与高效去化, 形成 可持续的服务驱动模式。其它的各大租赁企业轻资产托管模式, 也都有其典型特点。
轻资产托管模式能精准直击业主痛点, 推动更多闲置房源进入市场。在住房租赁市 场中, 个人业主长期面临“ 出租难、管理累、收益不稳”的三重困扰, 这些问题不仅削 弱了业主的出租积极性, 也导致大量存量房源难以纳入规范化租赁市场。轻资产托管模式依托“全周期托管 服务, 有效破解了业主“ 出租耗时费力却效果不佳 的困境。同时, 平台化的轻资产托管企业凭借专业能力及流量优势, 能够降低房屋空置风险, 为业主带 来稳定持续的现金流回报。以贝壳省心租为例,最新调研数据表明, 因 “租后服务节省 时间” 选择省心租的业主占比最高, 达到 77.10%; 选择“租金稳定有保障”的占比也 达 68.29%。此外, 通过对房源进行标准化验房与维护, 明确房屋损耗责任, 并提供资 产保险等兜底服务, 让业主不必担忧房屋遭不当使用, 真正实现“托管即安心”。在轻 资产托管模式下, 业主对空置房源的出租意愿得到显著提升。
当前租客对租赁住房的需求已从“有房租”升级为“租好房”。无论是日益增多的 90 后、00 后年轻租客, 还是家庭型租客群体, 对高品质居住空间和完善租后服务的需 求都在持续提升。而轻资产托管模式恰好能针对性解决这一需求变化: 通过标准化运营 改造, 分散式民宅 “脏、乱、差、 旧 ” 的传统问题得到逐步改善, 为租客提供更优质 的居住体验。随着这种模式的深入推广, 住房租赁市场正沿着规范化轨道迈向更高质量 的发展阶段, 实现业主、租客与市场的多方共赢。
笔者介绍:
邹琳华, 毕业于南京大学经济学院, 获经济学博士学位。2009 年进入中国社会科学院 财经战略研究院 (原中国社科院财政与贸易经济研究所), 长期从事城市与房地产领域 的研究。现为中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长, 中国社会科学院 大学教授, 中国社会科学院“住房大数据动态监测”实验室孵化项目负责人。兼中国城 市经济学会房地产专业委员会主任、纬房研究院 (纬房指数) 首席专家、世界华人不动 产学会理事。曾为美国纽约市立大学巴鲁克学院不动产系访问学者一年(2011 一 2012)。 长期从事城市与房地产领域的理论与政策研究, 研究方向包括房价指数、房地产周期、住房政策、城市发展等。主持中国社会科学院实验室孵化专项资助项目 1 项, 中国社会 科学院国情调研重大项目2 项、国家自然科学基金面上项目 1 项、上级交办研究项目多 项。主持建设“住房交易与价格大数据监测”数据库。主持多维高频房价指数“纬房指 数”编制, 有效促进了我国房地产市场透明度的提升。出版《中国房地产周期波动区域 差异研究》、《基于大数据的城市住房价格重复交易指数研究》等 6 部中文学术专著, 于 Springer 出版英文专著《 Housing Reform and China’s Real Estate Industry, Review and Forecast》 (合著) 一部。在《财贸经济》、《统计研究》等各类权威核 心期刊上发表论文数十篇, 在《光明日报》、《经济日报》、《经济参考报》、《澎湃 新闻》等主流媒体上发表评论文章近百篇。担任《房地产蓝皮书》及《住房绿皮书》副 主编, 参与《经济蓝皮书》等品牌报告的撰写。长期持续为住房政策建言, 并获多项批示。
