本次演讲，以“沉疴（过去）—焦灼（现在）—变革（未来）”为主线，系统梳理行业症结、直击当下困局、指明破局路径、分享优秀实践，并对未来趋势作出前瞻判断。一、沉疴杨熙首先从历史维度分析了行业四大“沉疴”。成见本身，就是行业最大的沉疴之一。今年行业最受关注的现象是“退盘潮”。杨熙表示，大多数时候，这是正常的存量项目管理权的换手。但也有一些退场案例，是业主没有真正认可物业公司的价值。物业作为“房地产附属品”的原始角色，导致其核心价值被忽视。其实，物业是危急时刻的“逆行者”在业主看不见的地方默默付出。招商积余五位物业人赢得中山大学毕业生的鲜花和致敬。杨熙指出，物业的本质是房屋资产的守护者、设施设备的维护者、基层治理的组成部分、社会基础设施和公共服务系统。这些价值因服务的日常性与隐蔽性而不被“看见”，因此需要持续进行价值宣导。值得欣慰的是：国家发改委将物业行业列入鼓励发展类清单；“十五五”规划建议提出实施物业服务质量提升行动，体现了国家层面对行业的高度重视。第二个沉疴，甲方的缺位。中国小区中，业主作为“甲方”在很多重要时刻并未行使权利或履行义务，这是许多矛盾的“总开关”。杨熙指出，这源于制度的内部牵制，是治理结构、制度的问题、是三十多年城市化积累的系统性后遗症。今年中共中央国务院首次明确提出探索“社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式”。最新修订的《居民委员会组织法》、北京“物管会”、嘉兴平湖市“共治共享法庭”、沈阳业委会协会“履约治理”等模式，也正为改善甲方缺位问题提供制度支持。第三个沉疴是房屋全生命周期管理的不完善。这导致了社区资产无法维持、设施无法更新、矛盾无法化解、关系无法修复。杨熙建议借鉴国际经验，提出要把“长期修缮资金”变为一项“长期、刚性、以未来更新为目标的共同责任制度”。他强调需遵循原则：长期修缮资金从“沉睡资产”变成“循环资产”；修缮从“临时讨论”变成“长期规划”；决策机制从“情绪表决”变成“专业主导”；物业从“被动执行”变成“修缮体系参与者”。第四个沉疴是触及行业的“血统”问题，即物业地产基因的束缚。物业管理在行业分类上从属于房地产门类，其出生是为“销售价值”而非“服务价值”存在。地产文化（快、节点、命令）与物业本质（慢、耐心、情绪）存在根本冲突。
“脱离地产基因，并非否定地产，而是要补全服务业基因。”杨熙强调，需要用服务逻辑重塑组织，用“长期主义+关系治理”取代“短期KPI+销售思维”，在存量时代建立可持续的经营模型。二、焦灼面对行业“政策要求提质、业主要求降价、企业苦撑现金流不断”的三重压力，杨熙提出了五大破局路径。好服务。杨熙表示，真正的“好服务”，不是几句口号，而是一套可以拆解、可以落地、可以复制、可以考核的产品化设计和标准化动作。中物智库提炼的“好服务确定性模型”包含七大引擎：文化价值观、服务体系、品质管控、社区治理、人力组织、科技应用和价值被看见。中铁诺德推出“臻诚”服务体系；华润万象生活旗下物业服务品牌万象服务构建的润泽美好”体系；保利物业推出高端服务品牌“翡丽管家”；金茂服务构建“MOCO服务美学”。这些实践都在探索服务产品化的可行路径。精益运营。好服务需要在服务履约、客户满意与经营效益三方面找到最优平衡。这个过程就需要考虑“精益运营”。杨熙强调，精益运营的核心是通过系统化消除浪费，提升质量、降低成本。世纪金源服务通过大盘“集约化运营”释放一线精力；金地智慧服务开展“住宅数据治理”；美置服务将美的集团精益运营系统引入物业服务；薪班班通过“人机协同”重构保洁服务逻辑；中海物业打造共建共享采购平台仟蚁集采。正在转向追求服务的“质价比”，即同样好服务下，更低的运营成本意味着更强的竞争力。阳光透明。信任重建源于将选择权和知情权彻底交还业主，让服务“看得见、讲得清、算得明”。永威服务通过“三步破局法”将高投诉盘变为“网红盘”；万科物业推行“弹性定价”机制；保利物业构建“标准—价格—服务”透明化闭环体系；上海物业“四亮”服务；沈阳业主委员会协会联合中物智库开展物业服务项目履约评价工作。通过信息开放重建业主信任。人力价值。物业服务的本质是“人对人”的服务。绿城服务重视一线员工，关注员工“收入与成长”；金碧物业推行"一岗多能"，提升员工综合技能；中铁建物业以思想政治指导员机制，关怀员工思想动态；永升服务将外包业务转为自营等。由此探索激活人的价值。社区治理。物业企业需要成为社区生活的“运营者”和“连接者”。例如，华侨城服务探索党建引领、共建共治；云南云城服务打造“心服务·云相伴”人本价值模型；宝石花物业创建“集时乐市集”品牌；融创服务推出“i Sunny社区营造计划”。三、变革未来的出路在于深刻的“基因重塑”，主要体现在五大路径：FM设施管理。设施管理（FM）的本质是通过综合管理体系提升客户核心资产的运营效率。破局关键在于思维转变：从“我有什么卖什么”到“客户痛点是什么，我就集成什么”。新大正拟收购嘉信立恒，表明传统物企，正在通过设施管理的路径，突破“天花板”，迈向更具专业壁垒的增长空间；七福城市服务以FM构建医院大后勤服务生态核心价值；澜沧江物业构建源能一体化生态服务体系；中物智库已经助力星河智善、七福城市服务、融创服务、时代物业、西安经发智慧等多家不同类型的企业获得FM设施管理认证。AM资产管理。真正意义上的资产管理，是站在资产生命周期的视角提升综合回报率。杨熙表示，越来越多的物业企业，正在以“策划+运营”的思维进入公共空间。未来的机会，也许就藏在这些被激活的空间里。物业的角色，也从管理者，转向价值的创造者。朗诗绿色生活朗诗寓运营未来社区、绿城服务引爆公园客流、中湘美好激活古街的商业活力、友唱2.0歌咏亭空间价值最大化，都是AM思维的胜利。AI科技赋能。AI正在改写组织每天“怎么干活”的方式。对于物业行业来说，“技术立足点”，最直接的载体就是信息化系统和AI。鑫苑服务发布“客服智能体”和“管家智能体”，让AI走进日常服务现场；费哲咨询为新能源工厂打造的AI系统，完成了从“计数”到“理解”的跨越。能源管理。在“双碳”目标下，物业企业正从被动的能耗控制者转变为主动的价值创造者。第一服务控股通过“智慧AI云平台”为老旧建筑实现30%以上能效提升；德信中心的光伏储能项目年发电量达69万度；湖南湘潭与辰鳗科技合作构建城市“能碳大脑”，用四千多万的初始投资，撬动了一个年价值十多亿的绿色经济生态。物业+养老服务。物业企业凭借“离老人最近”的天然优势，然而，这几年“物业+养老”的探索，真正跑通了商业和服务逻辑的还相对较少，但面对未来的灰犀牛，还是有企业在坚持创新探索，为行业积攒经验。鸿坤物业开展“家门口的幸福餐桌”项目；瑞森生活银城物业旗下的玖龄养老，用物业的触角，织一张细密的养老网。
演讲的最后，主讲人杨熙发布了“2026年物业行业发展的十大预测”。第一个预测是，物业行业进入“秩序时代”。行业告别野蛮生长，规则清晰，才能让优质企业脱颖而出。谁先建立透明、公正、可信赖的服务秩序，谁就能在深水区中，重新赢得市场的尊重。第二个预测是，党建引领下的社区治理模式更加普及。基层党组织牵头，“共商、共建、共治、共享”的机制正在形成。从“对抗式关系”转向“协同式关系”，让社区治理重回理性与信任。未来的好物业，不只是服务好，更要“治理好”。第三个预测是，住宅物业中酬金制项目会越来越多。业主追求透明、物业寻求合理收益，推动酬金制普及，倒逼企业提升专业服务能力。第四个预测是，以履约评价为核心的监管时代到来。服务质量数据化和履约评价成为监管重点，未来，履约评分将成为新信用体系的一部分，影响物业公司的招投标、续约乃至品牌评价。预测五：物业服务的成本和标准将进一步透明化。透明化的本质，是让业主“看见努力”。那些把成本、标准、履约全部公开的企业，将会赢得更多续签、更多理解。透明，正在成为物业行业的新竞争力。预测六：物业企业收入、利润将持续承压。行业面临“增量不增收”挑战，增长逻辑正从“规模导向”转向“经营导向”。精挑客户、审慎拓展、提升收缴率、降低坏账率，这些经营动作，将成为决定企业生死的底线。预测七：现金流成为经营核心。在物业服务市场中，利润可能是幻觉，现金才是现实，有现金的利润才是正道。未来，现金流将成为衡量企业所有决策的第一标准。预测八：EPC+O 模式崛起。物业服务的角色升级。物业服务的角色升级，从后期维护者变为项目全生命周期的前端合作者和价值创造者。项目不再是“卖出去就算完”，而是“运营出价值”。预测九：“超能复合型员工”模式普及。科技改变分工，未来项目一线的物业人，不再是单一岗位的执行者，而是“多功能协同体”，人机协同成为关键竞争力。预测十：长坡厚雪的转弯之年，长期有耐心。靠惯性就能赚钱的时代结束了，唯有创新改变，才能顺应市场发展，2026年将会是物业行业慢慢转弯、驶向长坡厚雪的一年，多一些对基本功的死磕，也更需要长期有耐心。
