引言：
毕业季来临，租赁市场活跃度明显提升。据郑州贝壳研究院数据，进入到6月份以来，租赁需求明显上涨，不仅体现在线上商机量上，更体现在租赁成交单量上。另外通过长周期的数据表现上看，租赁成交单量的显著提升，不仅仅是在毕业季阶段，早在2023年就已经初露端倪，2023年郑州租赁单量破6万（含写字楼、公寓等），创下近5年最高纪录，2024年势头延续，上半年截止6月24日租赁住宅已成交34431单，为半年度成交最高峰。租赁单量显著上涨的背后的原因有哪些？2024年租金是涨还是跌？正值毕业季，刚入社会的毕业生如何租到舒适又有性价比的房源呢？今天我们就来分析一下。
图1：郑州租赁商机日度走势图（贝壳数据）
一、郑州租赁市场量价情况
据郑州贝壳研究院统计数据，2023通过贝壳租赁住房的单量为56421单，较2022年增长约33%，也是最近5年以来租赁成交单量的最高值。2024年租赁市场热度持续，年后的复工潮开启了一波市场小高峰，紧接着当下毕业季的来临，成交量再度走高。2024年1-6月份成交34431单，也是创下新纪录。
图2：郑州租赁住宅市场成交量走势（贝壳数据）
租赁需求快速崛起根因有哪些？我们尝试从以下角度进行分析。首先，从人口基数上看，郑州仍然是保持人口持续流入的省会城市，据统计局公布数据，2023年郑州常住人口突破1300万，年间增加18万人。人口的持续流入是租赁市场主要的需求支撑。另外一方面，受房价下调以及收入预期的影响，部分潜在购房群体，选择推迟购房计划，延长租房时间，一定程度上增加了租房的需求。最后，6月毕业季以及8月的开学季中，学生群体规模逐年攀升，毕业租房、陪读租房需求也处于旺盛期。以上三大需求叠加促成租赁市场需求明显增加。
图3：郑州常住人口变动情况（郑州市统计局数据）
图4：郑州市区普通高中录取人数（公开数据）
郑州居民租购选择（调研数据）
价格方面，通过贝壳研究院监测的租金价格指数来看，过去5年郑州租金呈现出稳中有降的趋势。租金近5年年均回调约6%，截至24年5月，郑州的套均租金为1694元/套/月。郑州租金价格下降的核心原因在于供远大于求。据调研，在郑州通过中介租赁房屋的仅占市场全量的约35.6%，约55%租客是通过房东直租的模式租房，而这部分需求主要在安置小区内集中释放，据统计2014-2018年5年间，郑州基本建成了54.35万套安置房源，成为住房租赁市场供给的重要来源之一，供远大于求，带来价格下降。另外一方面值得关注的是郑州人才公寓的大力推进。郑州市在十四五期间，将会筹集40万套(间)保障性租赁住房、人才公寓。2023年已经投入运营3万间，2024年计划新增运营2万间。不仅增加了租赁市场的供应，而且由于人才公寓租金按照市场价的7折定价，较低的价格也对周边的市场化租金形成一定压制。
图5：郑州市租金价格指数以及套均租金走势（贝壳数据）
图6：郑州市人才公寓以及安置房建成情况统计（公开数据）
二、郑州租赁需求特征
分区域来看，金水区是郑州租客最为集中的区域。其次是郑东新区。原因在于这两大区域除了区域发展较为成熟之外，区域内办公场所较为集中。通常情况下，通勤的时间是租客的首要考量，就近居住也是很多租客的理想。其次像一些人口密集，产业较为集中的区域，租赁需求量也较大，如二七区、中原区、管城区。
图7：郑州各城区租赁成交占比情况（贝壳数据）
在房源的选择上，郑州租客主要选择的是月租金在1000-1500元之间，面积在60-90平之间，2室户型居多。与此同时，大面积多居室的房源成交占比也不断提升，35岁以上租客占比也在增加，租住家庭化的趋势在加强，租住逐渐成为一种生活方式。
图8：郑州租赁住宅分面积租金户型年龄成交占比（贝壳数据）
三、给毕业生的租房建议
正值毕业季，对于郑州百万毕业生而言，租房可能是走向社会的所要经历的第一道考验。那究竟如何租房才能既有性价比，又有舒适度呢？以下几点建议需要大家格外关注。
要租房首先要确定预算，通常来说，月租金要控制在你月收入的30%左右。这样不至于预算太低难以租到心仪的房子。另外呢，初入社会，租房预算也不能太高，例如月租金高达收入的50%或以上，这样会给自己生活带来较大的压力，降低了生活品质，也难以攒下钱应对未来的不确定性。
其次，是要考虑通勤时间。通常情况下，优先考虑通勤时间在30分以内的房子。在此基础上再考虑房子的物业、装修、朝向、家具等情况。至于整租还是合租，需要因个人情况而定，如果想延续大学时期的那种集体生活的话，合租的价格也是非常香的。如果追求安静独立的空间，那就需要考虑整租了。
另外，在板块的选择上，像金水区燕庄商圈、花园路商圈、中原区中原万达商圈、五龙口商圈，以及位置稍远一些的板块如南龙湖商圈等都是毕业生相对集中的区域，应该能到找到合适房源。当然交通也是租房非常重要的考量因素，建议大家最好沿着地铁线选房。这里是我们筛选出来的，郑州地铁租房地图（图9）大家可以做个参考~
图9：郑州地铁租房地图（贝壳数据）
又是一季毕业季，走出象牙塔之后，租房往往是各位“新职场人”面临的第一道难题。为助力广大毕业生们顺利找房、安心租房，也本着“向上向善”的经营理念，帮助郑州的莘莘学子做好从校园生活到职场生涯的平稳过渡，为社会带去更多正能量，贝壳找房郑州站联合合作的七个新经纪品牌（链家/德佑/房快递/世家房产/住德地产/中环地产/21世纪不动产）门店推出“应届毕业生租赁佣金6折“专属优惠方案，助力毕业生们选到适合自己的房子。
愿所有的毕业生跃入人海，做一朵奔涌的浪花，永远保有那一份朝气蓬勃，追求美好生活的勇气。
