作者：美国地产财经媒体人，美国加州持牌地产专家，郑杰（Jackie Zheng)
摘要：一般来说，住宅兼具市场属性和福利属性。西方国家大多采用市场性住宅供给和福利性住宅供给并举的模式。1998年以前，中国主要提供纯福利性住宅，而 1998 年以后则完全是市场化住宅供给。通过比较美国和中国土地制度、供给模式可以发现，解决中国城市住宅问题的根本途径不是打压房地产，而是增加保障性住宅供给。中国若想解决住宅问题，必须做好保障性住房分供给和推动住宅产业化两个工作，这也是今后中国城市住宅的发展方向。
关键词：住宅属性；土地制度；供给模式；住宅产业化
住房是人类赖以生存的根本条件，具有市场性和福利性的双重属性。住房不仅具有常见的生活功能，还有娱乐、学习和工作等各种延伸功能；不仅满足人们生存的需要，还满足人们享受的需求。联合国人居大会把“居者有其屋”作为人类奋斗的理想。从宏观层面看，城市住房对推动国民经济发展产生重要影响。住宅建设投资在固定资产投资中占 l/5，居各行业之首；住宅业可以拉动六十余个相关行业增加产出，促进国民经济增长。2007 年房地产业增加值占国内生产总值的比重约为 5％，占第三产业增加值的比重超过 11％。从微观角度看，民众把购建住房当作生活规划中的重中之重。有关数据表明，城镇居民用于购建住房的支出约占家庭全部收入的 50％，在全国居民财产构成中，房产和金融资产两项合计占财产总额的 80％。本文通过对比中美两国在土地制度、住宅供给模式和住宅建设规划、住宅建造模式等方面的差异，阐述了了中美两国走向不同的住宅发展道路的原因，研究探讨了影响中国高房价的本质因素，同时借鉴美国等发达国家的住宅发展情况，给中国政府提供了新思路，提出了相应的解决高房价的解决策略和政策建议。
中美土地制度与住宅供给模式比较
（一）中美土地制度比较
美国实施多元化的土地所有制，强调土地的社会职能和利益高于一切，注重土地资源的可持续利用。美国是公私兼有的多元化土地所有制，形散而神不散，不强求各地政府必须制定土地利用规划，允许各种所有制形式的土地之间可以自由买卖及租赁，只要在规划和法律许可的范围内，政府并不干预私人土地的用途。中国作为社会主义国家，实行社会主义土地公有制，即土地的全民所有和劳动群众集体所有，中国政府遵循“生产资料是谁的，其产出就是谁的”的人类社会天然法则，不允许土地私有，避免不必要的争夺。中国的土地改革推行难度之所以很大，是因为设计的层面广，要求政府必须制定合理的土地规划，市场化程度很低。
（二）中美住宅供给模式比较
就住宅供给模式而言，目前美国和中国基本都是采用以市场性住宅为主的模式。不同的是，美国政府在兼顾中低收入人群利益的基础上支持市场性住宅建设，例如美国联邦政府通过贷款担保和贴息的方式保证绝大多数居民都有自己的私人住宅，而其中的还款风险和绝大部分利息都由政府承担。1930—1960 年，美国福利性住宅在住宅供给中占绝大部分。1960 年至今，市场性住宅在住宅供给中逐渐增加，比例不断扩大。
1998 年以前中国住宅供给模式基本上只有福利性住宅而没有市场性住宅，且福利性住宅供应不足；1998 年以后的住宅供给模式则全部为市场性住宅，福利性住宅严重匮乏。政府采取完全的住宅市场化的政策，没有顾及中低收入群体的利益，尤其是保障性住房建设一度被忽视。
中美城市住宅发展路径与住宅调控政策比较
（一）美国城市住宅发展路径与调控政策
美国城市住宅发展经历了三个阶段，第一阶段是纯市场性住宅；第二阶段是福利性住宅为主、市场性住宅为辅；到第三阶段则又变成市场性住宅供给，与之前所不同的是，这一阶段的市场性住宅中还包含了一部分福利性质的市场性住宅。
（二）中国城市住宅发展路径与调控政策
中国城市住宅发展，从建国开始经历了由福利性住宅到市场性住宅两个截然不同的阶段。
（三）中美房地产政策的比较分析
综合分析中美两国住宅发展路径和调控政策，可以发现由于两国政府对住宅属性的认识不同和对房地产的态度不同，以及由于两国的土地制度不同，导致了不同的改革结果。在住宅属性上，美国经历了从市场性住宅供给到公共住宅再到市场性住宅供给的过程，美国既同时掌握了住宅的经济属性和社交属性，又格外关注中低收入人群的住房状况，注重保障中低收入人群的利益，采取不同的方法保障不同人群的住房利益。相比之下，中国对住宅属性的理解常常是割裂的，以 1998 年为时间点，在此之前，政府仅仅看到了住宅的福利属性；1998 年以后，则只看到住宅的经济属性，保障性住房建设一度被忽视。在对待房地产的态度上，美国从未在政策上打压房地产，特别是 20 世纪六七十年代，随着公共住房诸多问题的凸显，特别是公共住房的大规模建设所导致的对经济的牵制，政府适时将政策重新转向商品房的供给，并利用金融手段提高中低收入者的购房能力，因而完美地将住宅的经济性与福利性结合起来。
三、中美房地产价格差异的经济学分析
房价的高低由土地制度、住房发展模式和房地产政策共同决定。世界银行的数据表明发达国家的房价收入比大概在1.5-5.5区间，发展中国家的房价收入比普遍在3-6区间。房价收入比的比值越大，说明居民的生活水平越低，对住宅的支付能力越差。数据表明，美国的房价收入比一直保持在3-4.7之间，即使在房价迅速增长的2005年，其房价收入比才达到5，基本呈稳定趋势。房价收入比是衡量一个城市房价是否合理的关键指标，这个比值越高，说明房价的泡沫越大，比值越低，说明房价越健康，适合购买。美国房价收入比最高的三个城市分别是洛杉矶、旧金山和圣地亚哥，数值分别是10.1、9.4和8.3。对比中国房价收入比最高的三个城市分别是深圳、北京和杭州，数值分别是16、14.2和12.4，远远高于合理水平。也就是活，中国的工薪阶层想在这几个经济发达的城市买房，需要不吃不喝工作20-30年，这些城市的房价已经完全脱离群众基础，必须政府加以干预。
四、基于中美房地产发展模式比较的启示
（一）必须加大福利性住宅在住宅供给中的比例
如何抑制房价高涨的势头，加大福利性住宅的供给是目前唯一的办法，其关键是大力建设保障性住房。但问题是，中国需要建多少保障性住房才能缓解当前的住房矛盾？如何协调市场性住房、保障性住房的比例才能既保障房地产的福利性供给以降低房价，又保障房地产对经济的拉动性来维持整体经济的活跃？如何在保障居民住房的基础上稳定政府收入维持社会秩序？
从宏观层面来看，依据中国的国情，人多地少，大多数家庭的收入用于还房贷，中低收入人群占绝大多数比重，应及时改变住宅建设的分配比例，使市场上的商品房和保障性住房的比例达到“2:8”，且在 80％的保障性住房中，20％为廉租房和政策性租赁房，60％为“三限房”。
（二）政府必须对土地进行限价供应
中国实行的是土地公有制，土地的定价和供应数量完全由政府决定，这实际上就是一种政府对土地的垄断。一方面，这种政策有利于政府对土地的集中统一管理，规范统筹运作；另一方面，部分政府部分为了私利故意抬高地价，甚至人为地限定土地供给数量，加剧开发商之间的竞争，最终导致居民的住宅成本增加。因此，无论是分析当前房价的组合模式，还是分析稳定保障性住房建设政策，政府都不能与民争利，必须对土地进行限价供应。当然，土地的限价供应还应该是在增加保障性住宅所占比例的基础上进行，否则，很容易让开发商和政府之间形成权钱交易关系。从长远来看，土地限价供应只是房间降低的一部分因素。真正决定房价下跌的仍旧是住宅的供求关系。如果只是关注地价而不增加保障性住房供给，无法满足居民的住房需求，受益的不是普通老百姓，而是房地产开发商，只会无限增加开发商的利益。
（三）以工业化模式取代传统建造方式
寻找合适的模式建设保障性住房，不仅关系到住宅的成本控制和质量保证，它更关系着保障性住房制度的持久性和稳定性，关系着老百姓的安居乐业和社会的可持续发展。在国外，住宅建造通常采用工业化模式，既可以提高建设效率和住宅质量，又可以降低住宅成本。相比之下，国内在开发住宅模式方面发展相当缓慢，住房建设基本上还处于开发商模式，过于分散。国内的传统房地产开发模式最明显的缺陷是成本高、生产周期长。这种开发模式的生产方式仍以传统手工操作为主，现场湿作业多，技术起点低且多以毛坯房为主，难以保证住宅质量，同时直接增加了保障性住房的推广难度。
与传统建造方式不同，工业化模式建造住宅不仅能改变传统意义上以“圈地”和“囤地”为前提的开发理念，以快速开发的方式避免土地闲置；还在整个过程中采用工业化生产的模式，有相应的开发标准，整个开发流程都贯彻标准化思想，执行过程也是标准化，很大程度上发挥了量化制造的优势，降低了住宅的开发成本，提高了生产效率。总而言之，提高生产住宅的效率是新时代住宅行业实现跨越式发展的关键因素。
五、结束语
综合分析中国的土地制度、住宅供给模式、现阶段国情，同时借鉴美国解决住房问题的成功经验，可以看出，中国城市住宅的症结并不单单是房地产商一方。中国政府在推动中国房地产改革中起发挥主导作用。政府通过实行土地限价供应，以工业化为依托加大保障性住房建设，是中国城市住宅走出困境的出路，更是中国未来住宅发展的方向。
