“上下楼不用爬楼梯，整条村里里外外既清洁又卫生。如果当初早一点签约，我们会更早享受到现在的幸福生活。”今年90岁，前不久刚刚签约回迁到永安片区翠桃苑的茶滘村村民梁惠卿，近日与来访的联社干部和茶滘城中村改造公司相关负责人拉起家常来，脸上笑成了一朵花。
茶滘村是广州荔湾区城中村改造重点区域之一，近年来，越来越多像梁阿婆这样的曾经的留守户打开心结，在协议书上愉快地签上了自己的名字，该村多个地块的新居交付回迁及公共设施配套建设，也进入了加速推进的快车道。
实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民日益增长的美好生活需要的重要举措。然而，并不是每个人都像梁阿婆等数百户已住进回迁房的村民那样，能够快速、准确地理解到城市更新的重大意义。在经历十多年才取得重大新突破的茶滘村，从一个侧面证明：城中村改造既是广州这类超大特大城市高质量发展的必答题，同时也是城市推行现代化治理的大难题。
值得欣慰的是，广州作为在全国率先出台城中村改造专项地方性法规、将城中村改造全过程纳入拆迁行政处理法治体制轨道的城市。在此背景下，茶滘旧改取得的一系列新进展亦备受关注，相关部门近期已开始加快与留守户进行沟通，提出一年内实现村屋的“清零计划”。紧接着，茶滘首批留守户陆续收到《协助调查询问通知书》等相关拆迁行政处理文件。
种种迹象表明，随着广州市城中村改造工作的深入推进，行政处理模式已成为有效破解留守户难题的关键手段。可以预见，茶滘的城市更新将继续推进，未来的茶滘将迎来全新的面貌，村民们也将享受到更优质的生活环境。
茶滘城中村改造项目总规效果图
焦点
茶滘村改造让村民生活更美好
2025年7月20日，随着复建区最后2栋村屋依法拆除，天河区冼村城中村改造项目历时15年全面拆迁“清零”。有专家表示，这一标志性时刻的背后，是全国首部城中村改造地方性法规《广州市城中村改造条例》(简称《条例》)提供的坚实法治保障。
广州市人民政府外聘法律顾问、广东省三旧改造协会政策与法律专委会主任龚军伟指出，《条例》最大的创新和亮点是确立了政府主导、依法征收的改造模式，并明确城中村改造采取拆除新建、拆整结合、整治提升等方式，冼村依法动迁的经验经有关部门总结后可复制推广到全市，让城市更新真正成为民心工程、发展工程，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
事实上，与天河冼村相比，荔湾的茶滘村改造同样历经十余年，也是最近几年才取得一系列显著成果，村民生活环境和片区面貌发生了巨大变化。特别是近年来，村里一系列重大公共配套设施、民心工程和复建区建设成果的高质量展示，让留守户更加直观地感受到改造带来的实际利益，极大增强了他们对改造工程的信心，这也是梁阿婆等一批高龄村民很快与改造方达成共识并顺利签约的根本原因。
茶滘城中村改造项目逸腾轩收楼仪式
根据媒体公开报道，近十年来，茶滘村改造始终坚持“安置先行”原则，确保村民早日回迁安置房建设成果丰硕。2013年，茶滘旧改首期安置房汾水花园交付使用;2017年，融资地块欣悦湾交付;自2021年起，翠桃苑、汾水逸腾轩、华茂苑安置房相继交付。更大的突破发生在近两年：2024年6月，首栋集体物业盈昊大厦投用。同年12月，锦怡朗苑15-2、15-3、15-4栋安置房顺利交付，总建筑面积为5.8万平方米，提供589套安置住宅。而截至目前，茶滘村已建成六个安置项目和一个融资项目，当前在建有三个安置项目和两个融资项目，已建在建和计划新建安置住宅面积达到改造安置住宅建设总量的75%。
同时，教育、交通、电力、休闲等公建配套设施亦日益完善，产业升级与经济活力也在有效增强。众所周知，茶滘村位于荔湾区重点打造的广州市第二CBD白鹅潭商务中心的辐射圈内，西联佛山，是广佛同城拓展的纽带。通过改造，茶滘村将打造城市更新“一核三脉”广州老城新名片，重点打造中央商务区(一核)、茶滘涌商业景观带、沿旧广钢铁路建设城市公园带和花地河沿岸景观带(三脉)。2025年，将高标准打造4个重点项目，即花地大道景观示范路、花地河碧道示范段、广钢旧铁路公园、茶滘涌水岸示范段，让片区展现出新活力。
对于仍在观望的少数留守户而言，茶滘村改造已取得的成果是有目共睹的。村民叶瑞莲表示：“以前在下雨的时候，厨房厕所就会被水浸，煮饭也煮不了，厕所也进不去。实在要上厕所，要泡着水爬上二楼的厕所去才可以。搬过来后什么都好了，厨房、厕所都干净，客厅也很亮堂。现在我一起床后就去喝早茶，我和老伴两个人天天喝，风雨无阻。喝完早茶就去买菜，买完菜后就下楼到花园跟邻居闲聊，下午吃完饭午休一会儿再下去绿道散步。现在的日子真的是好日子，很满足。”这种实实在在的生活品质提升，是茶滘村改造项目越来越为民心所向、汇聚更多共识的原因所在。
纵深
行政处理模式为助力城中村改造提速
广州市作为国家中心城市和粤港澳大湾区的核心引擎，一直将城中村改造作为城市更新的重要抓手。在2024年《条例》正式实施的基础上，广州市住建局于2025年4月发布了《广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单》，将荔湾、天河、黄埔、番禺四区共13个旧改项目列为试点，茶滘村旧改(一期)便位列其中。
茶滘村位于荔湾区白鹅潭中部，是广州市“西联”构建广佛一体化城市圈的桥头堡。该项目自2009年启动以来，已历时十余年，但由于少数留守户未能与其他村民和改造方达成共识，改造进程一度停滞不前。2025年8月，茶滘村旧改进入新阶段——行政处理模式全面启动，已有4户留守户在政策感召下完成签约，表明行政处理模式对拆迁进度具有显著提升作用。
有关专家指出，行政处理模式的核心在于“依法征收、净地出让”，通过行政手段对留守户进行依法动迁。这种模式在冼村旧改中已经得到成功验证，为茶滘村提供了宝贵经验。
茶滘城中村改造项目盈昊大厦(村集体物业)实拍图
公开资料显示，当前茶滘村旧村改造项目(一期)仅有部分留守户尚未签约。对此，需要全面准确地向他们传递行政处理拆迁政策的重要内容，结合已取得的改造成果，说明尽早签约的现实利益和长远价值。
据广州市城市更新协会专家表示，行政处理模式是广州市在总结多年城中村改造经验基础上提出的创新机制，其本质是依法行政与公平效率的统一。该模式具有明确的法律依据、规范的执行程序和合理的补偿标准，旨在保障绝大多数村民的合法权益，确保城市更新进程不被个别行为所阻碍。《广州市城中村改造条例》明确规定，在特定情况下，政府可以依法收回集体土地使用权，这为行政处理模式提供了法律保障。该条例对旧改流程、补偿方式及争议解决机制作出了系统规定，使城中村改造工作有法可依、有章可循。
根据相关规定，行政处理模式应遵循“调查核实-协商调解-行政决定-司法保障”的规范流程。这种程序设计既保障了留守户的表达权和参与权，又确保了行政效率。
茶滘城中村改造项目逸腾轩收楼现场
当前，留守户及其他利益相关方最关心的问题是补偿标准是否合理。目前，茶滘村改造项目以“安置房回迁”为主要方式，其补偿方案充分保障村民合法权益，相较其他旧改项目优势显著。对于积极配合的村民，还设置了优先抽签选房权、过渡期租金补贴等多项奖励措施。
展望
城中村改造是城市发展必然趋势
当前，从荔湾到全广州有力有序推进城中村改造，其根本目的是要加快推动城市环境优化、功能完善和品质提升，以人民城市理念构筑现代化人民之城、幸福之城，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
随着冼村、茶滘等一批城中村改造的“老大难”项目陆续取得突破性进展，社会各界，尤其是老百姓越来越意识到，城中村改造不是简单的拆旧建新，而是城市发展方式转型的必然要求，是推动城市高质量发展的重要途径。从中央到地方，城中村改造已成为当前和今后一个时期的重点任务，具有不可逆转的大趋势。
对此，政策的导向非常明确，为加速推进广州的城市更新工作，广州目前已出台近40项配套政策，并深化府院联动，形成制度与工作合力。
近年新增签约回迁新居的留守户，明显看到了这一轮政策资金的支持力度空前巨大。更重要的是，城中村改造将带来多方共赢前景。从更广阔的视角看，城中村改造是新型城镇化的重要组成部分，其作用已从单一的居住环境改善升级为多维价值重构。
有专家指出，城中村改造承载着市民对美好生活的向往，关系到城市的长远发展和整体竞争力。茶滘村作为广州市城中村改造的重要节点，其成功与否不仅关系到本村村民的福祉，也影响着全市乃至全国城中村改造的推进。
茶滘城中村改造项目岭南风情水脉商业街效果图
实践证明，城中村改造能够显著提升居民生活品质和城市形象，促进产城融合和经济发展。随着行政处理模式的深入推进和改造项目的加速实施，茶滘村将成为广州西部一颗璀璨的明珠，描绘展现老城市新活力的精彩画卷。
撰文：柴亚娟
视频：付宗亮
